Grade A vacancy dropped last quarter from 14.0% to 12.8%

2023 ended with no new Grade A buildings joining the market, with two under-construction projects due in Q1 2024 at Nexus and VP Bank Tower both located at 3B Ton Duc Thang. In the reviewed quarter, rent performance was marginally affected, with some existing Grade A buildings in the CBD lowering their asking rents in order to compete with vacancies elsewhere in the market and the coming new supply. These adjustments deflated the average asking rents to US$56.93 pm2 per month from last quarter’s US$57.63 pm2 per month, down 1.21% q-o-q and 1.4% y-o-y. The vacancy rate dropped from last quarter’s 14.0% to 12.8%, a 1.2 ppts decrease due to spaces in The Hallmark being absorbed by the market – which signified very positive occupancy in newer Grade A buildings, but a 7.9 ppts increase y-o-y owing to the large supply compared to last year.

The Grade B segment also saw no new supply, with resulting asking rents at US$34.14 pm² per month and a vacancy rate of 11.3%. This rate represents a 0.3 ppts q-o-q drop, but a 3.4 ppts y-o-y increase as a result of the market having more space to absorb. Grade B rents increased quarterly and yearly at 0.29% and 1.4% due to the lack of new supply. Existing landlords also leveraged both returned space and upgrading efforts to increase their asking rents prior to new supply joining the market next year.

“Despite landlords’ efforts, the new supply coming in the next few years means we will see a flight to quality from Grade B to Grade A. This shift will put pressure on rents, especially existing and older buildings, across both grades,” said Leo Nguyen, Director of Occupier Strategy and Solutions.

2023’s major transactions mostly saw tenants from Banking, Insurance, and Technology relocating (62%), whereas Finance and Oil & Gas tended to renew (19%). Expansion (16%) and new acquisition (3%) came from a variety of industries. Spaces larger than 2,000 m² accounted for 63% of major transactions, followed by 1,000 – 2,000 m² (25%) and 500 – 1,000 m² (12%).

Looking forward, until 2026, the market is expected to receive 130,000 m² of new supply for Grade A, coming from The Nexus, VP Bank Saigon Riverside and Sun Tower in 2024 and 80,410 m² coming from Alpha Town and Spirit of Saigon in 2026. 2024 will receive 130,000 m² of Grade A space, a 35% increase of inventory, while Grade B is forecasted to receive 57,780 m². With this new supply, Knight Frank forecasts that vacancy rates for both grades are expected to trend at double digits, in the range of 20% for Grade A and 14% for Grade B for the next three years. This will have different effects on rents for each class, with Grade A expected to drop and put in continued pressure on Grade B.

Tỷ lệ trống văn phòng Hạng A trong quý 4/2023 giảm từ 14% xuống 12,8%

Năm 2023 khép lại mà không có thêm toà nhà văn phòng Hạng A nào gia nhập thị trường, chỉ có hai dự án đang xây dựng, dự kiến sẽ bàn giao trong quý 1/2024 là Nexus và VP Bank Tower, đều toạ lạc tại số 3B Tôn Đức Thắng, Quận 1. Số liệu quý 4/2023 cho thấy tình hình hoạt động của thị trường văn phòng cho thuê bị ảnh hưởng không đáng kể, chỉ có vài toà nhà Hạng A ở khu trung tâm thành phố hạ giá chào thuê nhằm cạnh tranh với các toà nhà đang vắng khách cũng như với nguồn cung mới sắp tới. Nhờ vậy, giá chào thuê trung bình hạ xuống 56,93 USD/m2/tháng, giảm 1,21% so với mức giá 57,63 USD/m2/tháng của quý trước, và giảm 1,4% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ trống cũng giảm 1,2 điểm phần trăm, từ 14% trong quý 3 xuống 12,8% trong quý 4, hệ quả của việc thị trường bắt đầu tiếp nhận mặt bằng cho thuê tại toà nhà The Hallmark – điều này cho thấy tỷ lệ lấp đầy rất khả quan ở các toà nhà Hạng A mới hơn. Tuy nhiên, nguồn cung dồi dào hơn cũng khiến tỷ lệ trống tăng 7,9 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái.

Phân khúc Hạng B cũng không có thêm nguồn cung nào trong quý này, đạt giá chào thuê trung bình 34,14 USD/m2/tháng và tỷ lệ trống 11,3%, thấp hơn 0,3 điểm phần trăm so với quý trước nhưng lại cao hơn 3,4 điểm phần trăm so với cùng kỳ năm ngoái, do thị trường có thêm nhiều không gian văn phòng mới để hấp thụ. Giá thuê Hạng B tăng 0,29% so với quý trước và 1,4% so với năm trước do không có thêm nguồn cung. Vì thế, các chủ toà nhà cho thuê cũng tìm cách tận dụng những mặt bằng được trả hợp đồng và tranh thủ nâng cấp tiện nghi, hạ tầng cơ sở để tăng giá chào thuê, trước khi nguồn cung mới đổ bộ thị trường trong năm 2024.

“Bất chấp những nỗ lực níu kéo của chủ toà nhà, nguồn cung dồi dào trong các năm tới sẽ kéo theo một cuộc dịch chuyển theo chất lượng từ văn phòng Hạng B lên văn phòng Hạng A. Điều này sẽ tạo áp lực lên giá thuê, nhất là đối với những dự án hiện hữu và các toà nhà lâu năm ở cả hai phân khúc,” ông Leo Nguyễn, Giám đốc bộ phận Chiến lược & Giải pháp cho Khách thuê của Knight Frank Việt Nam nhận định.

Đa phần các giao dịch lớn trong năm 2023 đến từ khách thuê ngành Ngân hàng, Bảo hiểm và Công nghệ có nhu cầu chuyển mặt bằng văn phòng (chiếm 62%), tiếp đó là khách thuê ngành Tài chính và Dầu khí tái ký hợp đồng (19%), còn lại là các hợp đồng mở rộng mặt bằng thuê (16%) và khách thuê mới gia nhập thị trường (3%) từ những ngành nghề khác. Xét về diện tích thuê, các mặt bằng lớn hơn 2.000 m2 chiếm đến 63% lượng giao dịch chủ chốt, diện tích từ 1.000 đến 2.000 m2 chiếm 25%, và 12% còn lại là diện tích 500 – 1.000 m2.

Trong tương lai gần, đến năm 2026, thị trường thành phố dự kiến sẽ đón nhận thêm 130.000 m2 nguồn cung văn phòng Hạng A từ các dự án The Nexus, VP Bank Saigon Riverside và Sun Tower trong năm 2024, cộng thêm 80.410 m2 từ Alpha Town và Spirit of Saigon năm 2026.

Riêng trong năm 2024, thành phố sẽ có thêm 130.000 m2 văn phòng Hạng A (tăng 35% từ nguồn cung hiện tại) và dự kiến thêm 57.780 m2 văn phòng Hạng B. Knight Frank dự báo tỷ lệ trống ở cả hai phân khúc sẽ tiếp tục được duy trì ở mức hai chữ số, khoảng 20% đối với văn phòng Hạng A và 14% đối với Hạng B trong vòng ba năm tới. Hệ quả là giá thuê cũng chịu tác động tương ứng, dự kiến sẽ giảm trong phân khúc Hạng A và không ngừng gây áp lực lên Hạng B.