Alex Crane, Managing Director of Knight Frank Vietnam, recently shared his insights and predictions for Vietnam’s property market in 2024 at a Canadian Chamber of Commerce event held in Ho Chi Minh City.

Crane painted a rosy picture of Vietnam’s industrial real estate landscape, calling it a “shining light” in terms of investment volumes, development of quality ready-built facilities, and underlying strong performance in land prices.

He commented that the volume of supply in the ready-built leasing segment has essentially tripled since 2016. Crane added, “The ready-built factory and warehouse segment was virtually non-existent in 2016, at which time investors had to build their own facilities. The maturing of the development market now means ready-built inventory is set to increase 65% in the next 3 years, which is a tremendous amount and this is encouraging for growth of existing occupiers and new-to-market entrants. With this amount of space, we will see rents at stable, affordable levels which will be very encouraging for occupiers.”

Reflecting on the previous year, Crane highlighted the significance of Decree No. 08/2023/ND-CP, which allowed bond issuers to extend their maturities. However, he cautioned that many issuances utilising Decree 08 will now fall due this year alongside those issued in 2021 which may result in many developers feeling similar pressure from the capital market as the last two years.

Crane acknowledged the stabilization of interest rates but noted that access to borrowing for developers remains relatively high. As a result, Knight Frank predicts a natural slowdown in supply, which may soften price reductions in the residential sector through the remainder of the year. Crane reported that the forecast number of new launch apartments in 2024 was reduced by over 50% from the prior forecast in 2023 as a result of developers reviewing their timelines and pushing many of these projected developments into 2025 & 2026.

Crane observed a convergence of average apartment asking prices in Ho Chi Minh City (HCMC) and Hanoi. He attributed this to Hanoi’s more rational market behaviour over the last few years, emphasizing less speculation and more genuine demand.

Crane also highlighted positive trends in Vietnam’s commercial markets, particularly in high-quality offices and retail properties. He noted good general occupancy and demand, with multinational office occupiers showing optimism regarding headcount growth. However, he emphasized the need for upgrades in older offices and less-well-located shopping areas to keep up with evolving trends and standards provided by newer buildings.

While optimistic about Vietnam’s overall property market in terms of net demand, Crane cautioned about the country’s growing comparative expense to regional peers. He cited examples of large manufacturers opting for other countries based on cost considerations, stressing the need for Vietnam to incentivize the best manufacturers to invest in the country particularly given the Global Minimum Tax is now applicable in Vietnam removing some tax incentives for large manufacturers. Regarding regulatory changes, Crane welcomed delays in discussions about a second property tax while the residential market finds a new market-led norm. He also expressed optimism about the implications of the new Land Law, viewing it as a positive step for Vietnam’s market in the long-term. Knight Frank Vietnam is expected to release further commentary on Land Law revisions shortly, providing additional insights into the evolving regulatory landscape.

Tại một sự kiện thường niên do Phòng Thương mại Canada tại Việt Nam (CanCham) tổ chức ở Thành phố Hồ Chí Minh, ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành công ty tư vấn bất động sản Knight Frank Việt Nam, đã chia sẻ một số thông tin chuyên ngành và dự báo về thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam năm 2024.

Ông Crane phác hoạ một bức tranh khả quan cho ngành BĐS công nghiệp trong nước, gọi đây là một viễn cảnh tươi sáng nếu xét về lưu lượng đầu tư, phát triển các công trình xây sẵn chất lượng cao, và nhấn mạnh những chuyển biến đầy tích cực trong giá đất thời gian gần đây.

Ông Crane cho biết nguồn cung nhà xưởng xây sẵn cho thuê đã tăng gấp ba lần kể từ năm 2016. “Phân khúc nhà máy và nhà kho xây sẵn hầu như chưa xuất hiện trên thị trường vào năm 2016, khi đó các nhà đầu tư phải tự xây dựng nhà xưởng cho mình. Thị trường nay đã chín muồi, và nguồn cung nhà xưởng xây sẵn dự kiến sẽ tăng 65% trong vòng ba năm tới, đáp ứng tốt nhu cầu của cả khách thuê hiện hữu lẫn những nhà đầu tư và doanh nghiệp mới gia nhập thị trường. Nhờ vào nguồn cung dồi dào này, giá thuê sẽ được duy trì ở mức ổn định, phù hợp ngân sách của nhiều đối tượng khách thuê,” ông Crane bổ sung.

Điểm lại thị trường năm ngoái, ông Crane nêu bật tầm quan trọng của Nghị định số 08/2023/NĐ-CP, theo đó Chính phủ cho phép các doanh nghiệp, tổ chức phát hành trái phiếu cân đối nguồn tiền phục vụ sản xuất kinh doanh và thanh toán nghĩa vụ trái phiếu đến hạn. Dù vậy, ông cũng lưu ý rằng nhiều trái phiếu phát hành theo Nghị định 08 sẽ hết hạn trong năm nay cùng với những trái phiếu phát hành năm 2021. Điều này có thể sẽ khiến nhiều chủ đầu tư chịu áp lực tương tự như áp lực từ thị trường vốn trong hai năm qua.

Một mặt, ông Crane đánh giá cao chính sách ổn định lãi suất ngân hàng, mặt khác ông cũng lưu ý rằng giới chủ đầu tư BĐS hiện vẫn chưa dễ dàng tiếp cận nguồn vốn vay. Vì lẽ đó, Knight Frank dự báo hệ quả sẽ là sự giảm tốc tự nhiên của nguồn cung, khiến phân khúc BĐS nhà ở giảm giá chậm trong năm nay. Ông cho biết số lượng căn hộ dự kiến tung ra thị trường trong năm 2024 đã giảm hơn 50% so với con số dự báo năm 2023, do nhiều chủ đầu tư hiệu chỉnh lại tiến độ và dời lịch phát triển dự án sang năm 2025 và 2026.

Theo quan sát của ông Crane, giá chào bán trung bình căn hộ chung cư tại TP.HCM và Hà Nội hiện đã xuất hiện điểm chung. Lý do là vì trong những năm gần đây Hà Nội có hành vi thị trường hợp lý hơn, nhiều nhu cầu thực và ít bị thổi giá.

Bài phát biểu của ông Crane cũng nêu bật một số xu thế tích cực trên thị trường BĐS thương mại ở Việt Nam, nhất là trong lĩnh vực BĐS văn phòng và bán lẻ cao cấp. Nhìn chung, các phân khúc này có tỷ lệ lấp đầy và nhu cầu thuê khá khả quan, với khách thuê là các công ty, tổ chức đa quốc gia không ngừng tuyển dụng thêm nhân sự. Dù vậy, ông cũng nhấn mạnh việc phải cải tạo, nâng cấp các toà nhà văn phòng đã có tuổi cũng như các trung tâm thương mại nằm ngoài khu trung tâm nhằm bắt kịp xu thế mới và tiêu chuẩn hiện đại được trang bị tại những dự án mới xây dựng.

Mặc dù vẫn lạc quan với triển vọng thị trường BĐS Việt Nam xét về nhu cầu ròng, ông Crane cũng khuyến cáo nên lưu ý đến mức chi phí so sánh không ngừng tăng cao so với các quốc gia khác trong khu vực. Ông nêu ví dụ một số nhà sản xuất lớn đã lựa chọn đầu tư vào quốc gia khác sau khi cân nhắc chi phí, và nhấn mạnh tầm quan trọng của việc khuyến khích, thu hút đầu tư từ những nhà sản xuất hàng đầu thế giới, trong bối cảnh thuế suất tối thiểu toàn cầu nay đã được áp dụng tại Việt Nam khiến nhiều nhà sản xuất, doanh nghiệp lớn mất đi ưu đãi về thuế.

Liên quan đến những thay đổi về chính sách, ông Crane hoan nghênh việc các cơ quan chức năng đề xuất chưa đánh thuế BĐS thứ hai trong khi thị trường BĐS nhà ở vẫn đang định hình quy luật mới. Ông cũng bày tỏ sự lạc quan về tác động của Luật Đất đai (sửa đổi), coi đây là một bước tiến tích cực của thị trường về dài hạn. Sắp tới, Knight Frank Việt Nam sẽ đóng góp một số bình luận, ý kiến chuyên môn về Luật Đất đai (sửa đổi), trong bối cảnh thị trường BĐS và các quy phạm pháp luật hiện hành không ngừng được hoàn thiện.