At the Vietnam PropTech Summit 2023 held on 14 December, Alex Crane, Managing Director of Knight Frank Vietnam, shed light on the country’s vibrant industrial real estate landscape in the summit’s panel discussion. While highlighting sustained growth, he pointed towards emerging trends that investors and occupiers should navigate in 2024.

According to the latest report by Knight Frank, the industrial market in Vietnam remains robust, with key factors emerging in 2024 that demand attention from investors and occupiers alike. Industrial park (IP) occupancy rates in the major economic clusters of greater Hanoi and Ho Chi Minh City stand at a healthy 78% and 92%, respectively. This has contributed to significant land price growth of 14% and 58% for greater Hanoi and Ho Chi Minh City, respectively, over the period from 2022 to 2023.

During his panel discussion, Crane highlighted divergent trends across the industrial sector. Capital values rates of operating assets are experiencing downward pressure due to high financing costs, shorter land use terms, and the availability of comparatively cheaper locations across Asia. Crane remarked: “Capitalisation rates in Vietnam have increased, generally falling within the range of 9-12%, driven by a surplus of new, high-quality ready-built factories (RBF) and warehousing (RBW) nationwide. This market correction is reminiscent of the first-generation cycle witnessed in the office sector about 15 years ago.”

Knight Frank Vietnam reports that the ready-built market for warehousing and factories has attracted significant foreign investment since 2018, with a fivefold increase in investor numbers. Crane acknowledged the challenges posed by this development boom, particularly in the greater Ho Chi Minh City area where RBW supply stands at around 2.1 million m², creating an occupier market with rental pressures averaging at US$4.5 and US$4.7 per m² per month for the South and North, respectively. “While this trend was anticipated, it doesn’t inherently pose a risk to the market; it simply keeps costs competitive for occupiers in the near term as the market matures and scales up to compete regionally, particularly against Thailand with its RBW supply 2021 – 2024 CAGR at 6.6% compared to Vietnam’s 15%,” Crane added.

Looking ahead to 2024, Crane addressed the impact of the global minimum tax and higher logistics costs on attracting new manufacturers to Vietnam. Despite multiple free-trade agreements, rising labour and construction costs are eroding Vietnam’s cost advantage. This shift is evident in land prices, with greater Bangkok boasting industrial land prices of US$82-164 per m² per lease term, now lower than Hanoi’s US$80-250 and Ho Chi Minh City’s US$95-280 range. “While industrial and manufacturing property in Vietnam will continue to be a significant segment, attracting new manufacturers and filling ready-built facilities will present challenges in 2024,” he emphasized.

Knight Frank remains optimistic about the long-term prospects, citing a GDP growth forecast in the range of 4.7% to 5% for 2023 from the IMF and HSBC. Vietnam’s commitment to infrastructure spending is among the strongest in the region, and the data centre market is poised for transformation, contingent on regulatory challenges being eased and a focus on power infrastructure. Crane concluded: “We made many of these predictions in early 2022, and they are mostly playing out as expected. The ongoing consolidation among developers and investors in industrial and logistics real estate, while challenging for occupiers as fewer landlords means less competition, is a trend that will unfold over many more years, presenting good opportunities for inbound investors and occupiers in the near and mid-term, especially when consulting with the right independent real estate partners.”

Tại hội nghị bất động sản Vietnam PropTech Summit 2023 tổ chức ngày 14 tháng 12 vừa qua, ông Alex Crane, Giám đốc Điều hành công ty Knight Frank Việt Nam, đã chia sẻ một số thông tin về tình hình ngành bất động sản công nghiệp trong nước. Không chỉ nhấn mạnh về tiềm năng tăng trưởng ổn định của ngành, ông còn chỉ ra một số xu hướng và hiện tượng các chủ đầu tư cũng như khách thuê cần lưu ý trong năm 2024.

Theo báo cáo mới nhất từ Knight Frank, thị trường bất động sản công nghiệp ở Việt Nam vẫn duy trì hướng phát triển ổn định, kèm theo đó là một số nhân tố trọng yếu sẽ xuất hiện trong năm 2024, tác động đến cả chủ đầu tư và khách thuê. Tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp hiện đang rất khả quan, tại khu vực ngoại thành Hà Nội là 78% và tại Thành phố Hồ Chí Minh (Tp.HCM) là 92%. Hệ quả là giá thuê đất khu công nghiệp tại hai thành phố lớn nhất cả nước cũng tăng cao trong giai đoạn 2022-2023, cụ thể là tăng 14% ở ngoại thành Hà Nội và 58% ở ngoại thành Tp.HCM.

Trong phiên thảo luận nhóm tại hội nghị, ông Alex Crane đã chỉ ra một số xu hướng phân kỳ trong ngành bất động sản công nghiệp. Tỷ lệ giá trị vốn hoá tài sản vận hành đang chịu áp lực giảm phát do chi phí tài chính cao, thời hạn sử dụng đất ngắn lại, và sự cạnh tranh từ những thị trường khác có giá thuê rẻ hơn đáng kể trong khu vực Châu Á. Ông Crane phát biểu: “Tỷ suất vốn hoá tại Việt Nam hiện tăng từ 9% đến 12% do có thêm nguồn cung từ các nhà xưởng và nhà kho xây sẵn (RBF và RBW) chất lượng cao trên khắp cả nước. Sự điều chỉnh thị trường này khiến chúng ta nhớ lại chu kỳ thế hệ đầu tiên trong phân khúc bất động sản văn phòng khoảng 15 năm trước.”

Knight Frank Việt Nam cho biết thị trường nhà xưởng và nhà kho xây sẵn đã và đang thu hút mạnh nguồn vốn đầu tư nước ngoài kể từ năm 2018, và tính đến nay số lượng nhà đầu tư cũng tăng gấp năm lần. Theo nhận định của ông Crane, những thách thức phát sinh từ sự bùng nổ này – nhất là tại khu vực ngoại thành Tp.HCM nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn đạt đến 2,1 triệu m2 – đã góp phần tạo ra một thị trường ưu ái khách thuê, với giá thuê trung bình khoảng 4,5 USD/m2/tháng ở miền Nam và 4,7 USD/m2/tháng ở miền Bắc. “Xu hướng này đã được báo trước, và cũng không tạo ra nguy cơ đối với thị trường bất động sản công nghiệp. Lý do là điều này giúp duy trì giá thuê cạnh tranh trong tương lai gần, song song với việc thị trường đạt độ trưởng thành và mở rộng quy mô để cạnh tranh với các quốc gia khác trong khu vực, nhất là Thái Lan nơi nguồn cung nhà kho xây sẵn có tốc độ tăng trưởng kép hàng năm (CAGR) từ 2021 – 2024 đạt 6,6% so với 15% của Việt Nam,” ông Crane bổ sung.

Dự báo về năm 2024, ông Crane lưu ý rằng mức thuế tối thiểu toàn cầu và phí logistics cao sẽ là trở ngại trong việc thu hút các nhà sản xuất đầu tư vào nước ta. Mặc dù đã ký kết nhiều thoả thuận mậu dịch tự do song phương và đa phương, nhưng chi phí lao động và xây dựng tăng cao cũng phần nào ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của Việt Nam. Có thể thấy rõ điều này qua giá đất, ví dụ như giá thuê đất công nghiệp ở khu vực ngoại thành Bangkok (Thái Lan) hiện ở mức 82-164 USD/m2/thời hạn thuê, thấp hơn hẳn so với ngoại thành Hà Nội (80-250 USD/m2/thời hạn thuê) và ngoại thành Tp.HCM (95-280 USD/m2/thời hạn thuê). Ông Crane nhấn mạnh: “Bất động sản công nghiệp và chế xuất vẫn là những thị trường trọng điểm ở Việt Nam, tuy nhiên sẽ gặp không ít thách thức trong việc thu hút đầu tư và lấp đầy mặt bằng xây sẵn trong năm 2024.”

Đại diện công ty Knight Frank tỏ ra lạc quan về triển vọng phát triển dài hạn, với tỷ lệ tăng trưởng GDP năm 2023 của Việt Nam vào khoảng 4,7% đến 5%, theo dự báo từ Quỹ Tiền tệ Quốc tế (IMF) và Ngân hàng HSBC. Cam kết của Việt Nam về chi tiêu, đầu tư cho cơ sở hạ tầng thuộc hàng mạnh nhất trong khu vực, và thị trường trung tâm dữ liệu cũng sẵn sàng cho công cuộc chuyển đổi, tuỳ thuộc vào việc nới lỏng các rào cản pháp lý và tập trung vào cơ sở hạ tầng điện lực

Ông Crane kết luận: “Đầu năm 2022 chúng tôi đã đưa ra nhiều dự báo tương tự, và diễn tiến thị trường hầu hết đều giống với những gì chúng tôi nhận định. Việc nhiều nhà đầu tư và chủ đầu tư hợp nhất với nhau trong ngành bất động sản công nghiệp và logistics, mặc dù tạo ra thách thức đối với khách thuê bởi lẽ ít chủ đầu tư hơn có nghĩa là ít cạnh tranh hơn, nhưng cũng là một xu hướng còn tiếp diễn trong nhiều năm tới. Điều đó sẽ mang đến nhiều cơ hội tốt cho cả khách thuê lẫn nhà đầu tư nước ngoài về cả ngắn lẫn trung hạn, đặc biệt là khi khách hàng có thể tham vấn ý kiến từ các đối tác tư vấn bất động sản độc lập và phù hợp.”